Ngày 30/10 vừa qua, Quốc hội đã thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Một trong những nội dung được các đại biểu Quốc hội quan tâm thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là vấn đề chuyển nhượng dự án bất động sản, trong đó có điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng dự án bất động sản quy định tại khoản 4, Điều 30. Dự thảo Luật yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước trước khi chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án.
Các đại biểu cũng tập trung vào cách bảo vệ khoản tiền người mua giao cho chủ đầu tư: từ tiền đặt cọc tối đa 5%, khoản 5% giá trị hợp đồng còn lại đến thư bảo lãnh ngân hàng; đề nghị kiểm soát tiền theo đúng bản chất giao dịch, làm rõ điều kiện giải tỏa và trách nhiệm hoàn trả khi phát sinh rủi ro.
Chuyển nhượng dự án bất động sản cần được thiết kế linh hoạt, có cơ chế kiểm soát chặt chẽ
Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga - Đoàn ĐBQH thành phố Hải Phòng tán thành mục tiêu bảo đảm kỷ luật tài chính, chống thất thu ngân sách và ngăn ngừa việc lợi dụng chuyển nhượng dự án để trốn tránh nghĩa vụ. Tuy nhiên, đại biểu cho rằng, quy định này cần được thiết kế linh hoạt hơn đối với những trường hợp đặc biệt, có cơ chế kiểm soát chặt chẽ.
Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga - Đoàn ĐBQH thành phố Hải Phòng phát biểu. Ảnh: Quochoi.vn
Trong Báo cáo tiếp thu, giải trình, Bộ Xây dựng nêu rõ: Nếu cho phép chuyển nhượng khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì có thể phát sinh rủi ro thất thu ngân sách, đồng thời đề xuất các bên có thể thỏa thuận sử dụng tiền chuyển nhượng để hoàn thành nghĩa vụ trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng.
Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cho rằng, cách giải trình này chưa giải quyết được đầy đủ điểm nghẽn của thực tiễn. “Vấn đề cốt lõi ở đây không phải là có cho phép doanh nghiệp chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hay không, mà là có thiết kế được cơ chế để Nhà nước thu đủ nghĩa vụ tài chính, đồng thời tạo điều kiện cho dự án tiếp tục triển khai hay không”, đại biểu nêu quan điểm.
Các đại biểu tại phiên họp. Ảnh: Quochoi.vn
Theo đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, cần phân biệt rõ giữa việc miễn, giảm hoặc cho phép né tránh nghĩa vụ tài chính với việc thay đổi phương thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong quá trình chuyển nhượng dự án. Đây là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau.
Do đó, đề nghị nghiên cứu bổ sung tại khoản 4, Điều 30 một cơ chế chuyển nhượng có điều kiện, chỉ áp dụng khi đáp ứng đồng thời các yêu cầu: dự án đủ điều kiện pháp lý để tiếp tục thực hiện và không thuộc trường hợp phải thu hồi đất; nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành đã được cơ quan có thẩm quyền xác định cụ thể; bên nhận chuyển nhượng chứng minh được năng lực tài chính; và khoản tiền thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước được thanh toán trực tiếp vào ngân sách theo cơ chế có kiểm soát, trước hoặc đồng thời với việc hoàn tất chuyển nhượng.
Việc chuyển nhượng không được làm giảm nghĩa vụ với ngân sách, không xóa bỏ trách nhiệm đối với vi phạm đã phát sinh và phải bảo đảm quyền lợi hợp pháp của khách hàng, chủ nợ và các bên liên quan. Đồng thời, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cũng đề nghị rà soát các quy định tương ứng của Luật Đất đai về nghĩa vụ tài chính, chuyển quyền sử dụng đất và đăng ký biến động; của Luật Nhà ở về điều kiện, trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở, để bảo đảm cơ chế này được thực hiện thống nhất.
Đại biểu nhấn mạnh, bảo vệ nguồn thu ngân sách không nhất thiết đồng nghĩa với việc chỉ chấp nhận một phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính. Điều quan trọng là Nhà nước phải thu đủ, thu đúng và kiểm soát được rủi ro.
Đại biểu Hoàng Văn Nghĩa - Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Ngãi phát biểu. Ảnh: Quochoi.vn
Cùng quan điểm, đại biểu Hoàng Văn Nghĩa - Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Ngãi nhận thấy, bất cập lớn nhất hiện nay nằm ở khoản 4, Điều 30, khi dự thảo vẫn bắt buộc chủ đầu tư phải “đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai” mới được chuyển nhượng. Đại biểu cho rằng, quy định tiền kiểm "xơ cứng" này tạo ra một vòng lặp bế tắc: Doanh nghiệp không có tiền nộp thuế, dự án không thể chuyển nhượng, đất đai lãng phí, ngân sách không thu được tiền và người dân thì thiếu nhà.
Đại biểu Hoàng Văn Nghĩa đề xuất sửa đổi khoản 4 Điều 30 của dự thảo theo hướng: Cho phép bên nhận chuyển nhượng đủ năng lực được kế thừa nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa hoàn thành. Hoặc cho phép trích trực tiếp số tiền từ hợp đồng chuyển nhượng để nộp ngay vào ngân sách Nhà nước trước khi sang tên.
“Đây là chìa khóa duy nhất để "hồi sinh" các dự án chết lâm sàng, vừa thu hồi tiền cho ngân sách, vừa khởi động lại dự án để cung cấp nhà ở cho xã hội”, đại biểu nêu quan điểm.
Kiểm soát dòng tiền đặt cọc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, quy định giới hạn tiền đặt cọc ở mức không quá 5% và chỉ được thu khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh được các đại biểu đánh giá là cần thiết để bảo vệ người mua.
Tuy nhiên, theo đại biểu Tô Ái Vang (Đoàn ĐBQH thành phố Cần Thơ), để quy định có thể thực hiện trong thực tế, cần kiểm soát cả dòng tiền đặt cọc; đề nghị khoản tiền này phải được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng bảo lãnh của dự án; chủ đầu tư chưa được rút tiền cho đến khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh và hai bên chính thức ký hợp đồng mua bán.
Các đại biểu tham dự phiên họp. Ảnh: Quochoi.vn
Cùng quan tâm đến nguy cơ thu tiền trước thời điểm được phép, đại biểu Dương Khắc Mai (Đoàn ĐBQH tỉnh Lâm Đồng) lưu ý các khoản tiền có thể được thu dưới tên gọi “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng” hoặc “phí ưu tiên”, kể cả thông qua sàn phân phối. Nếu chỉ căn cứ tên gọi để xác định khoản thu có phải tiền đặt cọc hay không, quy định có thể bị lách và rủi ro sẽ chuyển sang người mua. Đại biểu đề nghị xác định khoản thu theo bản chất: nếu khoản tiền nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng hoặc ứng trước giá mua, thuê mua khi bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh thì cần có quy định kiểm soát và xử lý tương ứng, không phụ thuộc tên gọi.
Đại biểu Dương Khắc Mai - Đoàn ĐBQH tỉnh Lâm Đồng phát biểu. Ảnh: Quochoi.vn
Đại biểu Lương Thị Hoa (Đoàn ĐBQH tỉnhThanh Hóa) cũng đề nghị bổ sung nguyên tắc kiểm soát khoản thu theo bản chất, không để các thỏa thuận "giữ chỗ", "đăng ký nguyện vọng", "phí ưu tiên" trở thành cách thu tiền trước thời điểm cho phép. Đại biểu Trần Anh Tuấn (Đoàn ĐBQH TP. Hồ Chí Minh) đề nghị làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và tổ chức, cá nhân trực tiếp nhận tiền, kể cả trường hợp thu qua bên trung gian; việc hoàn trả, bồi thường cần căn cứ vào giao dịch và hành vi vi phạm cụ thể, phù hợp với Bộ luật Dân sự.
Một nội dung được nhiều đại biểu đề nghị làm rõ là khoản 5% giá trị hợp đồng còn lại khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận. Đại biểu Tô Ái Vang cho rằng việc giữ khoản tiền này tại tài khoản phong tỏa giúp bảo vệ người mua, nhưng nếu kéo dài có thể ảnh hưởng đến dòng tiền của doanh nghiệp. Với trường hợp chậm cấp giấy chứng nhận do nguyên nhân khách quan từ cơ quan nhà nước như chậm xác định giá đất hoặc chậm phê duyệt quy hoạch điều chỉnh, đại biểu đề xuất cho phép chủ đầu tư thay khoản tiền 5% bị phong tỏa bằng chứng thư bảo lãnh ngân hàng vô điều kiện có giá trị tương đương. Theo đại biểu, cách làm này có thể giải tỏa dòng tiền cho doanh nghiệp mà vẫn bảo đảm quyền lợi của Nhà nước và người mua.
Đại biểu Dương Khắc Mai đề nghị quy định rõ các nguyên tắc quản lý khoản 5%: tài khoản do chủ thể nào kiểm soát, căn cứ và chứng từ nào để giải tỏa, người mua được hưởng khoản lãi phát sinh ra sao, cũng như cách xử lý khi chủ đầu tư mất khả năng thanh toán. Đại biểu cho rằng khoản tiền chỉ thực sự bảo vệ được người mua nếu được quản lý tách biệt và chỉ giải tỏa khi có căn cứ pháp lý chứng minh nghĩa vụ cấp giấy chứng nhận đã hoàn thành hoặc thuộc trường hợp người mua tự làm thủ tục. Những nguyên tắc cốt lõi về bảo vệ, hoàn trả khoản tiền và xử lý tranh chấp cần được quy định trong Luật; Chính phủ có thể quy định quy trình, chứng từ và thời hạn thực hiện.
Các đại biểu tham dự phiên họp. Ảnh: Quochoi.vn
Bên cạnh đó, cũng có đại biểu đề nghị làm rõ chủ thể đứng tên tài khoản, thời điểm nộp tiền, bên chịu phí và cơ chế kiểm soát khoản 5% này. Trường hợp người mua tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận, việc chuyển khoản tiền cho chủ đầu tư cần dựa trên sự tự nguyện và không làm mất trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc bàn giao đầy đủ hồ sơ.
Liên quan đế bảo lãnh ngân hàng, đại biểu Trần Anh Tuấn (Đoàn ĐBQH TP. Hồ Chí Minh) nhấn mạnh cần phân biệt việc ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư với việc phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng. Theo đại biểu, văn bản chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư chưa đồng nghĩa nghĩa vụ tài chính đối với từng người mua đã được ngân hàng bảo lãnh. Với khách hàng lựa chọn có bảo lãnh, đề nghị làm rõ nguyên tắc chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán sau khi đã cung cấp và khách hàng nhận được thư bảo lãnh; đồng thời quy định rõ thời hạn, trình tự phát hành và thông tin về phí.
Đồng thời cũng có ý kiến đề nghị làm rõ trách nhiệm cung cấp thông tin, cam kết bảo lãnh khi người mua lựa chọn phương án này. Theo đó, trình tự thông báo bất động sản đủ điều kiện bán và trình tự phát hành bảo lãnh cần được quy định rõ để các bên biết thời điểm nào phải hoàn thành từng bước, tránh cách hiểu khác nhau khi thực hiện.
Cũng tại phiên thảo luận, đa số ý kiến yêu cầu dự án Luật cần đặt ra là các quy định về đặt cọc, khoản tiền thanh toán còn lại và bảo lãnh phải đi kèm cơ chế kiểm soát dòng tiền, điều kiện giải tỏa và trách nhiệm cụ thể của bên nhận tiền. Đây là những nội dung trực tiếp quyết định mức độ an toàn của khoản tiền người mua giao trước khi nhận nhà và giấy chứng nhận.
Theo Cổng TTĐT Quốc hội
