Ồ ạt tung căn hộ ở Đà Nẵng: Cẩn trọng ‘bội thực’ nguồn cung

Mỗi năm thêm 5.000 căn hộ

CBRE cho hay, thị trường căn hộ Đà Nẵng đang cải tổ mạnh mẽ về tư duy phát triển sản phẩm. Thay vì phụ thuộc vào dòng căn hộ du lịch (condotel) truyền thống, các chủ đầu tư đã chuyển hướng sang các dự án căn hộ phân khúc cao cấp với pháp lý sở hữu lâu dài.

Dự án các căn hộ đua nhau mọc lên, đặc biệt ở khu vực ven sông, sát biển. Ảnh: Thanh Hiền.

Giai đoạn 2024–2025, Đà Nẵng ghi nhận cú hích lớn với tổng hơn 8.000 căn hộ mới ra mắt. Trước năm 2024, mỗi năm Đà Nẵng chỉ có khoảng chưa tới 1.000 căn hộ chào bán mới. Nguồn cung căn hộ tại Đà Nẵng lũy kế tính đến quý 1 năm nay ghi nhận 16.000 căn, trong đó 50% là căn hộ cao cấp.

Đối với dòng sản phẩm thấp tầng, nhà phố và biệt thự, riêng trong quý 1, thị trường ghi nhận 800 sản phẩm chào bán mới từ đại đô thị Vinhomes Hải Vân Bay (tổng quy mô tới hơn 512 ha). Giá bán trung bình 147 triệu đồng/m2 đất, trong đó trên thị trường sơ cấp vẫn có những sản phẩm có mức giá dao động trên 200 triệu hoặc lên tới 430 triệu đồng/m2 (đất bao gồm công trình trên đất).

CBRE nêu thực tế, nguồn cung thuộc phân khúc cao cấp đang tăng nhanh tại Đà Nẵng. Trong năm 2025, gần 60% nguồn cung mới đã thuộc phân khúc cao cấp. Đặc biệt, trong quý 1 năm nay, 100% giỏ hàng chào bán đều chạm ngưỡng hạng sang. Làn sóng nâng cấp này đã đẩy mức giá trung bình tăng 12% so với cùng kỳ. Dưới áp lực tăng giá, tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mới hiện duy trì ở mức 50-60%.

Dự báo những năm tới, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đón nhận nguồn cung dồi dào, trung bình mỗi năm có thêm 5.000 căn hộ và 2.000 sản phẩm thấp tầng. Sự hiện diện của các chủ đầu tư đầu bảng và các thương hiệu vận hành quốc tế sẽ tiếp tục nâng tầm vị thế đô thị của thành phố.

“Vùng xanh” hút dòng tiền?

CBRE cho biết thêm, sản phẩm căn hộ dự kiến duy trì đà tăng giá 10-12% do sự khan hiếm của quỹ đất tại các vị trí trung tâm, ven sông, sát biển. Trong khi đó với bất động sản gắn liền với đất, giá bán dự kiến sẽ tăng trưởng bền vững và chậm lại (khoảng 3-5%) do nguồn cung từ các đại đô thị vệ tinh đang dồi dào, giúp giảm áp lực giá cho người mua có nhu cầu ở thực.

Dự báo những năm tới, thị trường sẽ tiếp tục đón nhận nguồn cung dồi dào, trung bình mỗi năm có thêm 5.000 căn hộ. Ảnh: Thanh Hiền.

Ông Kiệt Võ, Trưởng Bộ phận nhà ở CBRE nhìn nhận, tình hình bất động sản Đà Nẵng 2 năm gần đây có biến chuyển rõ nét, các sản phẩm tung ra phần lớn thuộc phân khúc cao cấp. “Con số hấp thụ khoảng 60% khiến mọi người quan ngại liệu có dư cung hay không? Theo tôi, đây chưa phải là con số rủi ro . Bởi trong khoảng thời gian ngắn mà Đà Nẵng đón nguồn cung lớn, giá lại cao, thì con số trên cho thấy thị trường đang duy trì sức khỏe ổn định”, ông Võ nói.

Ông phân tích, trong 60% sản phẩm được hấp thụ, phần lớn là mua để đầu tư chứ không phải vì nhu cầu ở thực. Đà Nẵng có yếu tố địa lý đặc biệt, hệ sinh thái để làm việc, sinh sống tốt nên thu hút du khách, chuyên gia đổ về. Những nhà đầu tư sẽ mua để cho thuê trong thời gian dài vì tỷ lệ sinh lời cũng rất khả quan.

Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE nhìn nhận Đà Nẵng vẫn là "vùng xanh" thu hút dòng tiền nhờ tỷ suất lợi nhuận cho thuê khả quan, được bảo chứng bởi lượng khách du lịch dồi dào và sự sôi động của thị trường lưu trú ngắn ngày. Bà dẫn chứng rất nhiều nhà đầu tư ở Hà Nội đổ vào Đà Nẵng mua để khai thác cho du khách thuê, sẵn sàng mua ở xa chứ không nhất thiết ở trung tâm thành phố để hưởng yếu tố xanh hơn.

“Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vay đang neo cao và tệp khách hàng chủ yếu là nhà đầu tư, bài toán hấp thụ trở thành ưu tiên hàng đầu. Các chủ đầu tư cần có những chiến lược thận trọng để cân bằng giữa giá bán và khả năng chi trả của thị trường”, bà Dung nói.